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不動産売却を成功させるための基礎知識

売却を成功させる「コツ」

不動産売却の基礎知識

糸島の不動産売却・買取は、地域密着のフォレストカンパニーまでご相談ください。
不動産売却は売主様であるお客様ご自身が知識を事前に身につけ、正しい判断を行うことが大切です。
そのためにこちらのページでは、売却でかかる費用や税金、査定評価のポイント、不動産会社の選び方などをご紹介しております。

売却時にかかる主な費用と税金

売却時にかかる主な費用と税金

売買契約締結時
印紙税 不動産売買契約を締結する際に、契約書へ貼り付ける印紙代です。税額は契約金額によって異なります。なお、2020年3月末までは軽減税率が適用となります。

  • 1000万円〜5,000万円以下:1万円
  • 5,000万円〜1億円以下:3万円
  • 1億円〜5億円以下:6万円
仲介手数料 不動産売買契約成立時には、仲介を行った不動産会社に対して成功報酬である仲介手数料がかかります。
なお、この金額は宅地建物取引業法によって定められており、売主様と不動産会社との間で相談をしながら決定します。
不動産登記時
抵当権抹消費用 住宅ローンが残った不動産を売却する場合は、抵当権抹消の手続きが必要になります。
この際には「登録免許税」が必要です。加えて、手続きを司法書士に依頼した場合にはその報酬が発生します。
表示登記費用 未登記の建物を売却する場合には、事前に土地家屋調査士に対して登記申請を依頼します。
その際にかかる費用が表示登記費用です。
地積更正・境界確定の登記費用 誤った土地の地積を訂正したり、土地を分筆したりする際にかかる登記費用です。
不動産売却後
譲渡所得税 不動産の売却額が取得額を上回った場合は譲渡所得(利益)があると見なされ、その金額に対して課税がなされます。
所得税・住民税・復興特別所得税 譲渡所得が発生すると所得が増えたと見なされ、住民税や復興特別所得税に影響します。

査定評価のポイント

不動産の査定時には、どのようなポイントが見られるのでしょうか?
代表的なものを以下でご紹介します。

周辺環境 不動産の近くに商業施設や学校、病院があるのは高評価につながるポイントです。また、公共交通機関が徒歩圏内など、立地面も査定中には重視されます。
日当たり 南向きでひな壇にある土地は日当たりが良く、高評価につながりやすい条件と考えられています。
土地の方位 土地の接する道路は南側が理想的と言われています。また、角地なども人気となり、高評価につながります。
土地の形状 長方形の土地は建物が建てやすく、日照時間なども比較的有利になるため評価アップにつながります。
間口・幅員 家を建設するのが前提であれば、4m以上の幅員が好まれます。
状態 更地の売却では、不要品などが残っていると処分費がかかります。まっさらな状態になっているのが理想です。
社会的状況 増税といった社会的要因は、不動産購入ニーズに大きく影響します。そのため、査定額にも影響を与えます。
心証次第で査定価格はアップする?

査定時には前項のような条件面だけでなく、査定を行う人が受ける印象も大切です。以下のポイントに気をつけることで、査定額アップの可能性があります。

生活臭やペット臭 臭いはなかなか気がつきにくいもの。自分では何の問題もないように感じられても、外から来た人にとっては不快なケースも少なくありません。生活臭やペット臭などは、査定前に清掃を行うなどして対策するのがおすすめです。
水回りの汚れ 水回りは汚れが目立ちやすい箇所のひとつです。キッチンやバスルーム、トイレなどを清潔にすることで、査定時の印象アップにつながります。
インテリア 整理整頓された部屋に、おしゃれなインテリアを配置すると生活のイメージがつきやすくなります。印象アップのコツのひとつです。

信頼できる不動産会社を選ぶ方法

不動産会社は不動産売却の頼れるパートナー。だからこそ、どの会社を選ぶかには慎重になるべきです。以下からは、信頼の置ける不動産会社を選ぶポイントをご紹介します。

POINT① 地元を熟知した地域密着の会社かどうか

POINT① 地元を熟知した地域密着の会社かどうか

一口に不動産会社と言っても、規模や取り扱い業務などにさまざまな違いがあります。そのなかで、もっとも重要視したいのは地域密着性です。

不動産売却は販売活動における機動力が必要です。物件と所在地との距離が近いということは、それだけスピーディーな対応ができるということ。進捗状況なども明確になりますし、売却にもよい影響を与えるでしょう。

また、地元の情報を熟知していることは、査定や購入希望者様へのアピールの面でも有利です。物件の近くにはどのような施設があるのか?
エリアならではの魅力は何なのか?
こうした点を踏まえて査定を行えることは、適正価格を導き出すのに必要な要素です。また、購入希望者様に物件の魅力をしっかりお伝えできるという点もメリットと言えます。

なお、当社は糸島で10年以上の実績を持つ不動産会社です。地域を熟知しているため、糸島の“これまで”と“今”、そして“これから”を踏まえた不動産売却を行えます。

POINT② 高額査定にご注意!本当の不動産の価値とは?

POINT② 高額査定にご注意!本当の不動産の価値とは?

誰であれ、所有する不動産に高額な査定額が付けばうれしいものです。しかし、その提案を鵜呑みにすると、実際に販売活動をしてから後悔されるケースが多いので注意が必要です。

そもそも、不動産には市場相場というものがあります。その価格から大きく離れた価格で売り出した場合、果たして買主様が決まるでしょうか? 不動産を購入しようとお考えの方には、あらかじめ予算が決まっています。そして、その予算に見合った地域を選ぶのが一般的です。

こうした方にとって、相場とかけ離れた価格の不動産は選択肢から除外されてしまいます。検討にも至らないわけですから、当然お問い合わせや内覧も獲得できません。もちろん、売買成立も難しいでしょう。結果として、大幅な値下げを余儀なくされるケースもありえます。

このように、不動産売却において適正な売出価格を設定することは非常に重要です。根拠もなく高額な査定を提案してくる不動産会社は避けておくほうがよいでしょう。

POINT③ お客様の状況や想いを踏まえた対応ができるかどうか

POINT③ お客様の状況や想いを踏まえた対応ができるかどうか

不動産の売却をお考えの方は、それぞれ異なるお悩みを抱えています。住み替えのために現居を売りたい方もいらっしゃれば、相続した不動産の扱いが分からないという方もいらっしゃるでしょう。また、やむなく自宅を手放さなくてはならない事情がある方も少なくありません。

不動産会社の仕事は、こうしたお悩みを持つお客様一人ひとりに寄り添い、それぞれに合わせたご提案を差し上げることです。そのためには、はじめにお客様のお話をじっくり伺い、状況を把握することが必要です。

もしも相談をした不動産会社が、打ち合わせもそこそこに売却などを勧めてくるようであれば、一度不動産会社選びを見直しましょう。もっとしっかり話を聞いてくれる業者がないかを探し、「この人になら任せられる」と思える担当者を見つけてください。

当社でも、お客様とのコミュニケーションにはじっくりと時間をかけております。人として真摯に向き合い、きめ細やかでていねいなサービスに努めておりますので、ぜひ一度ご相談ください。

売却方法は大きく分けて2つ!「仲介売却」と「不動産買取」の違いは?

不動産売却には大きく分けて「仲介売却」と「不動産買取」の2種類があります。どちらを選ぶべきかは、お客様の状況やご要望によって異なります。

以下で、それぞれの違いを見てみましょう。

仲介売却 不動産買取
お悩み事例
  • 少しでも高く不動産を売りたい
  • じっくり時間をかけて理想の買主様を探したい
  • 新築物件を売却しなくてはならない
  • 売却先がなかなか見つからない
  • 少しでも早く売却をして現金を手に入れたい
  • 事故物件や築古物件を売却したい
買い手 主に個人 不動産会社
売却までの期間 比較的時間がかかる 早期の売却が期待できる
売却価格 市場相場に近い価格が付く 仲介売却よりも安くなりやすい
仲介手数料 多くの場合、売却額の3%+6万円が必要 仲介手数料はかからない

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